Đất Đồng Nai vẫn chưa hạ nhiệt, Nhà đất Biên Hòa đang trên đà tăng lên nhờ phát triển thành phố công nghiệp

Theo các ngân hàng trên địa bàn tỉnh thì nhu cầu vay vốn để đầu tư bất động sản khá cao. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực các ngân hàng vẫn hạn chế cho vay nên các hồ sơ vay vốn được xét rất kỹ. Thế nhưng cho vay trên lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trên 30% so với cuối năm trước.

Các loại đất đều sốt

Dù Đồng Nai đã siết lại khâu tách thửa đất nhưng tình trạng mua bán, sang nhượng đất đai tại nhiều huyện, TX. Long Khánh, TP. Biên Hòa vẫn diễn ra khá sôi động. Đặc biệt đất ở khu vực Long Thành, Nhơn Trạch, TP. Biên Hòa và huyện Trảng Bom đất thổ cư, đất nông nghiệp đã tăng từ 30 – 100%. Hiện tình trạng rao bán bất động sản tại những khu vực trên vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại vì nhiều người vẫn mua đi bán lại đất để kiếm lời.

Ông Lê Văn Hùng ở xã Phú Hội (huyện Nhơn Trạch), cho hay: “Từ cuối năm 2016, đất Phú Hội tăng vùn vụt, cuối năm trước 1 sào (1 ngàn m2) đất nông nghiệp trồng cây chỉ khoảng 400 – 500 triệu đồng, song hiện đã tăng lên 800 – 900 triệu đồng/sào. Những khu vực gần đường lớn giá còn lên cao hơn, chỗ nào cũng thấy cò hỏi mua bán đất”.

Tại Nhơn Trạch, nhiều khu dân cư đã hoàn thiện hạ tầng vẫn cảnh vườn không nhà trống, cỏ mọc lút đầu người và chưa có người đến ở nhưng giá đất vẫn được chào bán tăng 30 – 50%.

Ở huyện Long Thành, dù chính quyền huyện đã quản chặt việc phân lô bán nền, tách thửa nhưng tình trạng mua bán, sang nhượng đất vẫn diễn ra sôi động và giá được các công ty bất động sản, cò đất thổi lên rất cao so với giá trị thực. Cụ thể như khu vực xã Lộc An, Bình Sơn, Cẩm Đường… giá đất nông nghiệp, thổ cư đều hiện được rao bán tăng gấp 1,5 lần so với năm 2016. Tương tự, ở TP. Biên Hòa và những vùng giáp ranh thành phố thuộc Vĩnh Cửu, Trảng Bom bong bóng bất động sản tiếp tục phình to.

“Thị trường bất động sản Đồng Nai vẫn đang trong cơn sốt giá, dù số lượng người mua đã giảm so với dịp đầu năm nhưng giá đất nền ở các khu dân cư vẫn tiếp tục tăng. Dự án khu dân cư Long Hưng (TP. Biên Hòa) cùng kỳ năm trước giá hơn 7 triệu đồng/m2, nhưng năm nay đã tăng lên 13 – 14 triệu đồng/m2), bà Trần Thị Cẩm Tú – Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Eximrs – đơn vị chuyên phân phối đất nền, căn hộ các dự án TP.HCM và Đồng Nai nhận xét.

Khảo sát ở các huyện thì những nơi nào mở đường hoặc đường sá được nâng cấp mở rộng, có quy hoạch sẽ làm khu công nghiệp, cụm công nghiệp… giá đất thổ cư, nông nghiệp đều ăn theo và tăng từ 30 – 50%. Cụ thể đất nông nghiệp ở xã Xuân Đường, Thừa Đức (huyện Cẩm Mỹ) cuối năm trước chỉ 500 – 600 triệu đồng/ha hiện đã tăng 800 – 900 triệu đồng/ha. Hầu hết là người tại Đồng Nai và TP.HCM về mua đầu cơ thổi giá tăng lên rồi bán lại kiếm lời.

Cẩn thận khi đổ tiền vào đất

Một số cán bộ ngân hàng cho hay, dù đã bớt nhưng vẫn có rất nhiều khách hàng rủ nhau rút tiền gửi tiết kiệm để đầu tư vào đất đai mong kiếm lời nhiều hơn. Ông Phạm Quốc Bảo – Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Đồng Nai, cho biết: “Cho vay mua bất động sản là lĩnh vực các ngân hàng vẫn đang thắt chặt và kiểm soát rất kỹ nhưng dư nợ trên lĩnh vực này vẫn tăng khá cao. Đến đầu tháng 10/2017, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn tỉnh là gần 8.900 tỷ đồng, tăng hơn 30% so với cuối năm trước và chiếm gần 6% trong tổng dư nợ”.

Theo ông Huỳnh Lê Tuấn Kiệt – Giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu chi nhánh Đồng Nai, từ đầu năm đến nay khách hàng đến vay vốn để đầu tư bất động sản tương đối nhiều, trong đó có cả khách cá nhân vay mua đất và công ty vay để đầu tư hạ tầng các khu dân cư. Ngân hàng kiểm soát hồ sơ rất kỹ chỉ cho vay những khách hàng đảm bảo các yêu cầu về tài sản thế chấp vì đây vẫn là lĩnh vực ngân hàng hạn chế cho vay.

Ông Doãn Văn Đồng – Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Biên Hòa, cho biết: “Tình trạng rao bán đất nền vẫn diễn ra sôi động và nơi nào cũng thấy treo biển quảng cáo bán đất. Hiện thành phố đang cho rà soát lại xem những dự án nào được cấp phép bán đất nền để siết chặt lại tránh tình trạng mua bán, sang nhượng tràn lan góp phần tạo cơn sốt đất ảo”.

Một số chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản khuyến cáo, bong bóng bất động sản ở Đồng Nai đang bị thổi phồng, việc rủ nhau ào ạt mua đất để đầu cơ đợi giá tăng rồi bán kiếm lời là kênh đầu tư rất nguy hiểm. Vì khi bong bóng bất động sản xẹp đi như giai đoạn 2011 – 2014 nhiều người đã trắng tay, nợ nần chồng chất do đầu tư vào bất động sản.

Bất Động Sản Biên Hòa tăng giá bền vững nhờ phát triển TP công nghiệp.

Nhà đất Thiên Bình liền kề khu công nghiệp Tam Phước ở TP.Biên Hòa, Đồng Nai tăng giá liên tục trong hai năm qua năm đã khiến hoạt động môi giới bất động trở nên sôi động. Người dân đổ sô làm môi giới kiếm sống. Giá đất tăng nóng, đổi tên một khu dân cư thành khu phố địa ốc, cả khu phố 5 ở Thiên Bình Tam Phước cùng nhau làm nhà đất. 

Môi giới rầm rộ trong từng khu phố, từng con đường ở Thiên Bình Tam Phước Biên Hòa.

Khảo sát thị trường nhà đất khu phố Thiên Bình, phường Tam Phước, Biên Hòa, chúng tôi lấy làm lạ là chỉ một khu phố thôi mà có quá nhiều biển quảng cáo mua bán, kí gửi nhà đất. Có những con đường cứ 5 đến 10 nhà là có một người làm địa ốc nhận ký gởi mua bán nhà đất. 

Một địa chỉ môi giới nhà đất KP Thiên Bình, Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa.

Trong vai người mua nhà đất, tôi được một người môi giới bất động sản tên Tiến tư vấn (qua điện thoại): “Hiện tại, đất nền còn trống nhiều nhất là khu chợ đêm và khu địa ốc thuộc tổ 5. Mua đất để ở thì khoảng 800-900 triệu đồng là có lô đẹp, nhưng mua để kinh doanh thì phải trên 5-6 tỷ đồng/lô”.

Nếu muốn mua nhà đất giá rẻ, thì chấp nhận mua đất trồng cây lâu năm, và đều là sổ chung (có khoảng 20 lô hoặc 50 lô chung một sổ), anh Tiến nói.

“Hiện tại chưa thể tách thửa để làm sổ riêng vì chưa có đợt (PV-nhà nước chưa cho phép chuyển đổi từ trồng cây lâu năm lên thổ cư). Anh Tiến khẳng định: “Mua đất sổ chung chắc chắc xây dựng được nhà ở, vì tôi cũng mua đất sổ chung và đã xây dựng nhà ở nhiều năm rồi”.

Người môi giới bất động sản tên Thức cũng tư vấn cho chúng tôi (qua điện thoại) những điều tương tự: “Muốn mua đất rẻ tiền thì mua sổ chung, hiện tại đất sổ chung có lô giá chỉ 500 - 800 triệu đồng.

Mua sổ chung không lo vì có rất nhiều nhà ở đã được xây lên, đang chờ cơ chế của nhà nước là có thể tách được. Năm 2005 -2006 nhà nước có chủ trương cho chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, rất nhiều hộ đã tách được”.

Người môi giới bất động sản tên Thức cũng tư vấn cho chúng tôi (qua điện thoại) những điều tương tự: “Muốn mua đất rẻ tiền thì mua sổ chung, hiện tại đất sổ chung có lô giá chỉ 500 - 800 triệu đồng.

Mua sổ chung không lo vì có rất nhiều nhà ở đã được xây lên, đang chờ cơ chế của nhà nước là có thể tách được. Năm 2005 -2006 nhà nước có chủ trương cho chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, rất nhiều hộ đã tách được”.

Ông Thức khẳng định: “Chuyện lên thổ cư là chuyện sớm muộn, vì nhà nước đã quy hoạch rồi. Tương lai, Thiên Bình đầy đủ hạ tầng: công viên, khu du lịch, chợ, trường học, bệnh viện.

Rất nhiều biển quảng cáo cung cấp dịch vụ mua bán, kí gửi nhà đất ở Phố Thiên Bình Tam Phước TP. Biên Hòa.

Giao dịch nhà đất Phố Thiên Bình nóng lên, môi giới “nảy mầm”.

Có mặt tại khu Địa ốc, tổ 5, Khu  Phố Thiên Bình, Tam Phước TP Biên Hòa chúng tôi được biết, tại đây có khoảng 10 ha đất trồng cây lâu năm đã được phân lô bán nền. Hiện trạng có khoảng 98% số nền đã được bán ra cách đây từ 3 đến 7 năm trước chỉ còn lại một số nền của những nhà đầu tư mua đất để dành làm của và xây dựng nhà ở chiếm hơn 35%.

Đường vào khu địa ốc, tổ 5, Thiên Bình Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa.

Khu Phố địa ốc đã hình thành khu dân cư ổn định, có hạ tầng hoàn thiện, hai bên đường là những hàng cây bàng Thái thẳng tắp tán rất rộng che nắng cho cả con đường.

Cây bàng Thái tỏa bóng mát ra hai bên đường tại Khu Địa Ốc Khu Thiên Bình TP. Biên, Đồng Nai. 

Là một trong 4 hộ đầu tiên (năm 2016) xông pha xây nhà trên đất chưa có mấy người ở, chị Nguyễn Thị Thơ bộc bạch: ở đây không khí mát mẻ, yên tỉnh, rất tiện đường đi làm, đi đến nơi (khu công nghiệp Tam Phước) chỉ mất 5 phút, vật giá thì trung bình, dễ sống. Tối đến có cảnh sát tuần tra, chưa bao giờ mất cắp.  

Khu Thiên Bình Tam Phước Đồng Nai giáp ranh với cơ quan an ninh nên rất yên bình.

Một hộ khác là ông Vũ Văn Trứ đã ở đây được 1 năm cho biết: “Tôi từ Bắc vào ở với con, cuộc sống rất thoải mái. Là Đảng viên, vào đây tôi được chuyển sinh hoạt Đảng nhập vào Chi bộ Thiên Bình phấn khởi lắm. Qua nắm tình hình, ở đây rất an ninh, dịch vụ phát triển, mọi thứ đều có hết rồi”.

Hộ dân khu phố địa ốc ở Thiên Bình cho rằng dịch vụ rất phát triển.

Khu chợ đêm Thiên Bình Tam Phước họp đông nhất khi công nhân ra ca.

Thiên Bình Tam Phước có Trường học rất thuận tiện đưa đón con.

Thiên Bình (phường Tam Phước, TP.Biên Hòa) từng đón dòng người di dân vào làm ăn sinh sống, tạo thành các khu dân cư sầm uất và phồn thịnh. Giá đất từ đây cũng tăng nhiệt và chưa khi nào hạ.

Khu địa ốc ở Thiên Bình Tam Phước Biên Hoà đã hình thành khu dân cư ổn định từ vài năm gần đây.

Qua khảo sát, hiện một số vị trí vàng như trung tâm Thiên Bình hoặc ngã tư chợ đêm Thiên Bình có giá 30-50 triệu mét vuông (lô 50m2, giá 1,5 – 2,5 tỷ đồng). Trong số này, có lô đang rao bán với giá 9 tỷ đồng (lô 200m2). Vấn đề khác lạ ở chỗ cả hầu như  đất  ở nơi đây có mục đích sử dụng là cây lâu năm,  sổ chung 1 người đứng tên bán cho nhiều người chung 1 sổ dân vẫn bình yên và an tâm mua là điều lạ nhất ở nơi đây. 

Nhu cầu nhà ở Thiên Bình,Tam Phước Tp. Biên Hòa rất cao vì cận kề khu công nghiệp Tam Phước.

Đất nền của các con hẻm cũng có giá tới 1 tỷ đồng (lô 50 - 60m2), nhưng hầu hết đều là sổ chung.

Còn tại khu địa ốc, tổ 5, Thiên Bình, Tam Phước Tp.Biên Hòa (giáp ranh với Trung đoàn cảnh sát cơ động Đông Nam Bộ) giá đất hiện nay cũng tăng nhiệt so với cách đây 5-6 năm. Nếu như năm 2016, giá đất chỉ 2 – 4 triệu đồng/m2 (lô 100m2) thì năm 2021 đã tăng lên 6 –12 triệu đồng/m2 (lô 100m2). Tuy nhiên, nhà đất ở đây đều là sổ chung.

Một vị trí được rao bán tại khu địa ốc với giá từ 600tr/1 lô 100m2 đến 800tr/1 lô đất sổ chung. 

Nằm liền kề Quốc Lộ 51, Thiên Bình Tam Phước Tp. Biên Hòa có hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, vị trí quan trọng của “tam giác vàng” TPHCM – Biên Hòa - Vũng Tàu. Thiên Bình còn kết nối với tuyến cao tốc huyết mạch TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và sân bay quốc tế Long Thành.

Nhờ vào hàng loạt chính sách phát triển cơ sở hạ tầng, khu dân cư,...chính sách dịch chuyển về vùng ven của nhà đất thành phố Biên Hòa, Thiên Bình (Tam Phước) sở hữu một diện mạo hoàn toàn mới.

Thiên Bình Tam Phước có nhà văn hóa khang trang để họp dân.

Nhu cầu mua nhà ở tăng cao, lại là vùng đất có tiềm năng phát triển, đây là một trong những nguyên nhân khiến hoạt động môi giới bất động sản có cơ hội “nảy mầm”.

Vỹ Phượng - Hoàng Gia