Bất động sản

TP HCM TUYỂN DỤNG GẤP NHÂN VIÊN KINH DOANH SALE BẤT ĐỘNG SẢN T12/2021

Thứ ba, 22:21 Ngày 16/11/2021

Trở thành nhân viên môi giới bất động sản để trở nên giàu có kỹ năng và sở hữu tài sản của tinh thần khởi nghiệp

Nhân viên kinh doanh bất động sản là người trung gian giữa người bán và người mua bất động sản (BĐS). Trách nhiệm của họ là xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu khách hàng bằng cách “nuôi dưỡng” khách hàng tiềm năng, tư vấn cho khách hàng về tình hình thị trường BĐS và xây dựng giá thị trường cạnh tranh. Nếu bạn có ý định ứng tuyển nhân viên kinh doanh bất động sản thì nắm được yêu cầu công việc, kỹ năng cần có là điều cần thiết.

NHÂN VIÊN KINH DOANH SALE BẤT ĐỘNG SẢN T12/2021 thành công nhờ các kỹ năng:

Tiến hành phân tích thị trường để ước tính giá trị tài sản.

Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá.

Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những cách tiếp cận tương tự cách tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nhưng bao hàm những mục đích khác việc xác định mức giá ước tính theo giá trị thị trường.

Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét.

Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề.

Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm định viên phải đạt được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt.

Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương.

Người mua thường không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

Cách tiếp cận này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có mức chi phí trên thị trường.

Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không có sẵn.

Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Vốn hoá liên quan đến thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính bằng cách chuyển hoá khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Quá trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến thu nhập hay tỷ lệ chiết khấu (gọi là tỷ lệ vốn hoá, phản ánh khoản thu hồi trên vốn đầu tư) hay cả thu nhập và tỷ lệ chiết khấu.

Thông thường, nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra khoản thu hồi vốn đầu tư cao nhất tương ứng với một mức rủi ro nhất định sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản.

SALE BẤT ĐỘNG SẢN T12/2021 cho Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó

Khi áp dụng cách tiếp cận vốn hoá thu nhập để ước tính mức giá mà một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường.

Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản

Từ các cách tiếp cận cơ bản nêu trên chúng ta có các phương pháp thẩm định giá cụ thể. Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá sử dụng để thẩm định giá.

Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất:

Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.

Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất

Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.

Trình bày và marketing bất động sản với người mua tiềm năng

Có rất nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua đây chúng ta sẽ nghiên cứu về một trong những cách thức tiếp thị rất hiệu quả trong thực tế liên quan đến bất động sản.

Đây là một cách thức xuất phát từ người Trung Quốc. Họ dọn món thịt bò hoặc hải sản trong một cái xông sắt nhỏ có cán nóng hổi, kêu xèo xèo hấp dẫn đến nỗi khiến khách hàng chảy nước miếng và những ai nghe những âm thanh đó cũng bị tác động tương tự. Món ăn trở nên ngoan miệng hơn chỉ vì tiếng xèo xèo đó. Quan niệm này cũng áp dụng cho lĩnh vực bất động sản. Khách hàng có nhiều lựa chọn trước khi quyết định mua một bất động sản nào đó và bất động sản của bạn có nhiều đặc điểm tương tự với bất động sản của đối thủ. Bạn phải tìm cách làm cho bất động sản của bạn trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương tự bằng cách tryền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trội của sản phẩm.
Bạn có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của bạn mà bạn cho là khác biệt so với đối thủ. Thậm chí bạn có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. Khi trưng bày bất động sản, đây là những yêu tố bạn muốn làm nỗi bật và nhân mạnh. Hãy đảm bảo rằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này. Ví dụ, nếu bạn thuê một người thiết kế phong cảnh cho ngôi nhà của bạn, thì bạn có thể đưa họ đi xem qua ngôi nhà và đưa cho họ một bông hoa vừa được hái trong vườn để làm nổi bật khía cạnh hấp dẫn của ngôi nhà bạn.
Vậy làm thế nào để làm nổi bật vị trí ngôi nhà bạn?
Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặt tiêu cực. Theo tôi, bạn nên chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵn những câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng của bạn có thể hỏi, trong đó nêu bật những điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực.

Thậm chí các nhà đầu tư nhỏ cũng nên nghiên cứu xem xét thuê một người thiết kế nội thất để chuẩn bị cho một căn nhà đem trung bày. Những khía cạnh thẩm mỹ trưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hết các loại hình bất động sản. Nếu có một nhà hàng bạn nên tự hỏi " nhà hàng phải như thế nào để có thể hấp dẫn khách hàng?". Đó là bước đầu tiên, bỏi vì bạn phải lôi kéo được khách hàng vào nhà hàng trước tiên. Đối với bất động sản thì việc làm cho khách hàng hài lòng trước tiên là phong cảnh ấn tượng. Khi bạn đã hoàn thành bước này bạn hãy tiếp tục thực hiện bước tiếp theo. Ngoài việc trưng bày bất động sản, bạn cần soạn những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản. Tôi cho rằng bất kỳ người chủ bất động sản nhỏ nào cũng nên đầu tư tiền vào việc giới thiệu so với mô hình dự án. Bạn nên thiết kế bài trình bày để thu hút khách hàng và khiến họ nghiêm túc xem xét sản phẩm của bạn.

Bên cạnh việc trưng bày bất động sản, bạn có thể trình bày bằng slide hoặc video, máy tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí.

Bạn phải đảm bảo rằng nó thể hiện những đặc điểm nổi bật nhất về ngôi nhà trên trang nhất cùng với một số câu chữ hấp dẫn hoặc một câu khẩu hiệu như " anh đã xem phần còn lại, bây giờ hãy xem phần tuyệt với nhất". Hãy tạo ra sự những câu hoặc cụm từ hấp dẫn, sự tuyên truyền mà nó tạo ra còn lớn hơn nhiều chi phí để tạo ra nó. Bạn cũng có thể làm cho khách hàng phải kinh ngạc bằng cách tạo ra một mô hình tỷ lệ rất đẹp cho dự án. Các mô hình thường mạng lại nhiều hiệu quả nhất khi bất động sản là sự phát triển gồm nhiều ngôi nhà hoặc các toà nhà. Một mô hình chỉ rõ địa điểm của các toà nhà, đường xá và các khu vực dịch vụ có thể mang lại nhiều thông tin và hữu ích.

Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó. Bạn nên đăng qủng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà bạn muốn hướng đến. Khi đăng tin bạn nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy.

Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị thường tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng. Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên một sân gôn riêng, hãy tặng cho khách hàng một lượt chơi gôn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn và mua thẻ hội viên câu lạc bộ và có thể nhìn qua các căn danh cho một gia đình ở gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở gần đó có vị trí đẹp hơn.

Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng có hiệu quả. Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp bạn bán được bất động sản, đó là các nhà môi giới bất đoọng sản và các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhận được qua việc tham gia bán hàng và cho thuê.
Nếu bạn không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì bạn đang cố gắng để làm thì bạn sẽ không thành công trong việc thu hút khách hàng.

Cho đến bây giờ, chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân thiện. Nếu bạn, với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc bạn làm đại lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể công hiến nhiệt huyết cho sản phẩm. Phải đảm bảo rằng họ có đủ các công cụ để thực hiện công việc hiệu quả. Hầu hết mọi người bán hàng có phản ứng rất thiện chí với những người bán hàng có ích nhưng lại cảm thấy không thoả mái với những người quá huênh hoan tự cao.

TP HCM TUYỂN DỤNG GẤP NHÂN VIÊN KINH DOANH SALE BẤT ĐỘNG SẢN T12/2021